Tienes unos ahorros y llevas tiempo pensando en comprar un pisito para alquilarlo, estas de enhorabuena, es un momento buenísimo para comprar y la demanda de viviendas en alquiler cada vez es mayor. En este artículo os queremos explicar de una forma sencilla como calcular la rentabilidad en un inmueble de alquiler para que cualquiera pueda tener los números claros. Si quieres invertir en vivienda pero te surgen algunas dudas, en Inmosantander disponemos de asesores especializados que te acompañarán en todo el proceso y te ayudaran a tomar la mejor decisión para ti.
RENTABILIDAD BRUTA: Para calcularla simplemente hay que tener en cuenta el coste del inmueble y los ingresos anuales por él. Ejemplo: si compramos un piso que nos cuesta 100.000 euros (incluyendo gastos e impuestos ) y lo alquilamos por 500 euros al mes, tenemos una rentabilidad bruta de:
Precio de compra: 100.000 €
Ingresos Brutos: 475 * 12 meses= 5.700 €
Rentabilidad Bruta: 5,7%
RENTABILIDAD NETA: Para calcularla tenemos que tener en cuenta el coste del inmueble, los ingresos anuales y los gastos anuales del inmueble, que tendremos que restarlos de los ingresos. Los gastos que debemos tener en cuenta son los siguientes:
- Gastos de comunidad, normalmente los gastos de comunidad están incluidos en el alquiler del inmueble por lo que tendremos que restar ese coste a los ingresos. Lo mismo ocurrirá en caso de que se trate de derramas extraordinarias.
- IBI, se trata de un impuesto que paga el propietario, habrá que restarselos también a los ingresos.
- Honorarios de gestión, en el caso de que tengamos contratada una empresa que gestione el alquiler también tendremos que restar ese gasto a los ingresos.
- Seguros, debemos contar con el gasto del seguro de la vivienda y en el caso de que lo tengamos contratado, el seguro de impagos.
- Previsión de reparaciones, tarde o temprano tendrás que realizar alguna reparación e n la vivienda para mantenerla en condiciones óptimas de habitabilidad por lo que te aconsejamos que tengas un mínimo contabilizado, por ejemplo, una mensualidad de alquiler cada dos años.
Si aplicamos todo esto al ejemplo anterior los gastos a tener en cuenta en la vivienda son:
- Comunidad de propietarios : 45 €/ mes
- IBI: 20,47 € / mes
- Honorarios : 19,79 €/ mes
- Seguros: 25 €/ mes
- Previsión de reparaciones: 19,79 €/ mes
Precio de compra: 100.000 €
Ingresos Brutos: 475*12 meses = 5.700 €
Gastos alquiler : 130,05 * 12 meses = 1.560,60 €
Ingresos Netos: 4.139,40 €
Rentabilidad Neta: 4,1
Después de analizar la rentabilidad bruta y neta solo te queda saber cuanto tiempo tardarás en recuperar el dinero invertido si alquilas, la respuesta la tiene el PER, un ratio que se utiliza en bolsa y que en este caso lo utilizaríamos así:
Precio de la vivienda: 100.000 €
Alquiler mensual: 475 €
Alquiler anual: 5.700 €
PER: precio vivienda / alquiler anual : 100.000 / 5.700 = 17,5 años tardaríamos en recuperar la inversión
recordaros que esos 475€ por mes de ingreso al año son 5700 € pero habra que declararlos en hacienda , al menos en el pais vasco se desgrava el 20% , de los 4560 € que declaras como beneficio al menos un 10% 450 euritos de tus beneficios son para hacienda , con lo cual los ingresos netos varian , es decir para el propietatio es un gasto mas por ser un pago que le resta de los beneficios.
hola, estoy pensando en comprar una casa rustica a reformar, y según los cálculos que he hecho, la rentabilidad que obtendría después de impuestos, de la reforma, y pequeña ampliación, sale una rentabilidad neta de 6,1% y no se si es una buena rentabilidad o es muy baja para realizar una inversion en la vivienda, gracias.
Buenas tardes,
Nos parece muy buena rentabilidad, nosotros sin dudarlo te animaríamos a realizar la inversión!!
Un saludo
Es buena
Nadie tome nota de lo escrito. Es falso todo. Qué manía de engañar a la gente!!
Hola Luis,
Sentimos muchísimo que te sientas engañado pero creo que respondemos a todos los comentarios, puede ser que nos hayas consultado algo y no te hayamos respondido, si es así te pedimos disculpas y te invitamos a que nos vuelvas a enviar un nuevo comentario, si lo prefieres puedes llamarnos o visitarnos en nuestras oficinas, uno de nuestros agentes intentará ayudarte.
Nos lleva tiempo y trabajo responderos a todos y todas, sobremanera este artículo que tiene bastante actividad.
Un saludo
Buenas! Y si la compra es financiada al 100% del valos de la vivienda ( es decir , apalancamiento al 100%) como se calcularía la rentabilidad? Gracias
Hola Nika,
Uno de los factores que más influyen a la hora de calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es la existencia de un préstamo hipotecario sobre la vivienda, deberás tener en cuenta el tipo de interés asociado a la hipoteca y los años de amortización. Cuando hay un apalancamiento del 100% la rentabilidad varía de manera muy significativa.
Un saludo
Tendrías que ver cuánto terminas pagando la casa osea qu valor gralmente si es a muchos años es el doble.
Hola. Buenas tardes cual es la rentabilidad óptima que se debe sacar en alquiler para que sea rentable la. Compra de un piso
En cuantos años se debería recuperar la inversión para que sea un buen negocio
Hola Claudio,
La rentabilidad que normalmente se obtiene en este tipo de inversiones en el mercado de Cantabria es alrededor de un 5%. Para calcular los años deberás dividir el precio de la vivienda entre el alquiler anual.
Un saludo
Hola. Una consulta. Cuales y cuantos son los impuestos que debo pagar si soy el dueño de un piso y decido ponerlo en alquiler a en 600 euros? Gracias.
Hola Guillermo,
En función de los rendimientos que obtengas deberás aplicar unos tramos desde el 19% pero existen deducciones, te aconsejamos que sea un asesor fiscal quien se encargue de todo
Un saludo