Alquilar un local comercial es un paso fundamental para cualquier negocio, pero antes de dar el sí definitivo, es imprescindible analizar a fondo el contrato de arrendamiento. Un acuerdo mal planteado puede traer sorpresas desagradables a futuro. Por ello, desde Inmosantander queremos compartir contigo los aspectos clave que debes revisar y negociar antes de firmar.

1. Duración del contrato y prórrogas

A diferencia del alquiler de viviendas, en el caso de locales comerciales no hay una duración mínima establecida por ley. Lo habitual es que los contratos tengan una duración de cinco o diez años, con posibilidad de prórroga. Es importante revisar si el contrato contempla la opción de desistimiento anticipado y en qué condiciones.

Si el negocio requiere una gran inversión inicial en reformas, maquinaria o decoración, lo más conveniente es asegurarse una duración suficiente del contrato para amortizar el gasto.

2. Renta y actualización del precio

El contrato debe especificar claramente la cuantía del alquiler y el método de actualización de la renta. En la mayoría de los casos, se aplica un incremento anual ligado al Índice de Precios al Consumo (IPC), aunque es posible negociar un porcentaje fijo menor.

También se puede solicitar un período de carencia, es decir, unos meses sin pagar o con una reducción en la renta para poder acondicionar el local antes de la apertura del negocio.

Para evitar incrementos desproporcionados, es recomendable incluir un límite en la subida anual de la renta.

3. Gastos adicionales: Quién asume cada coste

Es importante determinar qué gastos son responsabilidad del propietario y cuáles deberá asumir el inquilino. Los principales puntos a revisar son:

  • Gastos de comunidad: En algunos casos los cubre el propietario, pero en otros se trasladan al inquilino.
  • Suministros como luz, agua o gas: Habitualmente corren por cuenta del arrendatario.
  • Impuestos municipales, como el IBI: Aunque el propietario es el obligado al pago, algunos contratos intentan trasladarlo al inquilino.

Para evitar sorpresas, el contrato debe detallar con claridad qué gastos corresponden a cada parte.

4. Obras y mantenimiento del local

Los contratos de arrendamiento deben establecer quién se hace cargo de las reparaciones y mejoras.

  • Las pequeñas reparaciones y el mantenimiento diario suelen ser responsabilidad del inquilino.
  • Las obras estructurales del edificio, como la reparación de la fachada o la cubierta, suelen corresponder al propietario.
  • Si el local necesita reformas para adaptarse a la actividad, es importante negociar si el propietario puede asumir parte del coste o si se podrá descontar del alquiler.

Antes de la firma del contrato, conviene revisar el estado del local y realizar un inventario detallado con fotografías para evitar futuros conflictos sobre desperfectos.

5. Fianza y garantías adicionales

La ley establece que en locales comerciales se debe entregar una fianza mínima equivalente a dos mensualidades de renta. Sin embargo, el propietario puede solicitar garantías adicionales, como un depósito extra, un aval bancario o un seguro de impago.

También es recomendable dejar por escrito en qué casos el propietario podrá retener la fianza y los plazos para su devolución una vez finalizado el contrato.

6. Cesión, subarriendo y traspaso

Es posible que en el futuro se quiera ceder el contrato a otro negocio, subarrendar una parte del local o realizar un traspaso del negocio completo. Por ello, es importante comprobar si el contrato permite estas opciones y en qué condiciones.

Algunos contratos incluyen restricciones que impiden ceder el local a un tercero sin la autorización del propietario o establecen pagos adicionales en caso de traspaso. Si existe la posibilidad de que en el futuro se necesite realizar alguna de estas operaciones, es conveniente negociar estos términos antes de la firma.

7. Condiciones de salida y penalizaciones

El contrato debe especificar con claridad cuáles son las condiciones para finalizar el arrendamiento antes de su vencimiento.

Los aspectos más importantes a revisar son el plazo de preaviso para comunicar la salida, que suele ser de entre tres y seis meses, y las posibles penalizaciones en caso de abandonar el local antes de lo pactado.

Es recomendable negociar una salida sin penalización excesiva en caso de que el negocio no funcione como se espera o surjan circunstancias imprevistas.

Conclusión

El contrato de arrendamiento es la base de la relación entre propietario e inquilino. Revisarlo con detenimiento y negociar los puntos clave puede evitar problemas y garantizar unas condiciones adecuadas para el desarrollo del negocio.

Si necesitas asesoramiento para alquilar un local comercial en Santander, en Inmosantander podemos ayudarte a encontrar el espacio ideal con las mejores condiciones.

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