Firmar un contrato de alquiler no debería ser un salto al vacío. Tanto si eres propietario como inquilino, contar con un contrato bien redactado, claro y ajustado a la legalidad es la mejor garantía de seguridad. En Inmosantander, llevamos años trabajando con un principio firme: la protección legal y la transparencia benefician a todos. Un contrato equilibrado no solo evita problemas, sino que fortalece la confianza entre las partes y permite disfrutar del alquiler sin sobresaltos.
Por eso hemos elaborado esta guía práctica para que conozcas cuáles son las cláusulas abusivas o nulas más frecuentes, cómo identificarlas y qué puedes hacer si te las encuentras. Ya seas arrendador o arrendatario, esta información te interesa.
¿Qué entendemos por cláusula abusiva o nula?
Una cláusula abusiva es aquella que introduce condiciones desproporcionadas, impuestas por una de las partes (normalmente el arrendador), que colocan al inquilino en una posición de inferioridad, vulnerando el equilibrio contractual.
Una cláusula nula, por su parte, es la que contraviene la legislación vigente, afectando derechos irrenunciables. Esta cláusula, aunque esté firmada, carece de validez legal y se considera como no puesta.
La existencia de este tipo de cláusulas puede originar conflictos, pérdida de dinero, procedimientos judiciales o incluso la invalidez del contrato en su totalidad.
Ejemplos reales de cláusulas problemáticas
Veamos algunas cláusulas habituales que afectan a una o ambas partes y que, de estar presentes, deben ser corregidas o eliminadas:
🔒 Para el inquilino:
Renuncia a la prórroga legal del contrato
➤ La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el inquilino tiene derecho a prorrogar el contrato hasta un mínimo de 5 años (si el arrendador es persona física) o 7 años (si es persona jurídica). Cualquier cláusula que obligue a abandonar el inmueble antes de ese periodo sin causa legal es nula.Cargos indebidos de gastos estructurales o fiscales
➤ El arrendador debe asumir gastos como el IBI, seguros, o reparaciones estructurales. Cargar estos costes al inquilino, salvo acuerdo muy específico y justificado, no es legal.Fianzas excesivas
➤ La ley permite una mensualidad como fianza legal, más una o dos adicionales como garantía, pero deben estar claramente justificadas. Exigir cantidades desproporcionadas vulnera los principios legales.Multas por rescisión anticipada exageradas
➤ Si el inquilino decide marcharse pasados 6 meses, solo puede exigírsele una indemnización de un mes de renta por cada año que reste de contrato. Cualquier cláusula que imponga más penalización es abusiva.Prohibiciones absolutas sin base legal
➤ Cláusulas que impidan tener visitas, o incluso usar el piso más allá de dormir, sin justificar necesidades especiales, son contrarias a un uso razonable de la vivienda.
🔑 Para el propietario:
Subarriendo o cesión sin control
➤ Si no se incluye una cláusula clara al respecto, el inquilino podría ceder o subarrendar sin autorización. Una redacción ambigua puede dejar al propietario desprotegido.Desperfectos sin responsabilidad definida
➤ No establecer claramente la obligación del inquilino de mantener la vivienda en buen estado o asumir daños por uso indebido puede acarrear problemas al finalizar el contrato.Tiempos de preaviso mal definidos
➤ La ley establece 30 días para el inquilino y hasta 2 meses para el propietario. Si esto no se aclara bien, puede haber malentendidos y pérdidas económicas.No incluir actualización de renta
➤ Si no se establece un sistema de actualización anual (por ejemplo, el IPC o un índice de referencia), el propietario puede perder capacidad de reajuste y actualizar la renta con seguridad jurídica.
La ley como escudo: marco legal actual
Las principales normativas que protegen a ambas partes son:
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): regula derechos y obligaciones en los arrendamientos de vivienda.
Código Civil: recoge principios de buena fe contractual, equilibrio entre partes y consecuencias de nulidad.
Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios: prohíbe cláusulas abusivas, sobre todo cuando hay desequilibrio en la negociación (por ejemplo, cuando el propietario es una empresa o gran tenedor).
Un contrato puede incluir cualquier cláusula… siempre que no contravenga la ley.
¿Cómo evitar problemas desde el principio?
✅ Si eres propietario:
Asegúrate de que tu contrato incluye todas las garantías legales y personalizadas para tu situación.
No copies modelos genéricos de internet: un contrato mal redactado puede dejarte expuesto.
Delega la redacción y gestión a profesionales que conozcan la normativa actualizada.
✅ Si eres inquilino:
Lee el contrato completo con calma antes de firmar.
No tengas miedo de pedir explicaciones o sugerir cambios: es tu derecho.
Solicita que las condiciones acordadas verbalmente queden por escrito.
¿Qué hacer si ya he firmado un contrato con cláusulas abusivas?
Revisa el contrato con un asesor profesional.
Habla con la otra parte para negociar una modificación o anulación de la cláusula.
Contacta con una asociación de consumidores o un abogado especializado.
Si no hay acuerdo, puedes solicitar judicialmente la nulidad de la cláusula sin que afecte el resto del contrato.
En todos los casos, actuar con respaldo profesional evita mayores conflictos.
Inmosantander: tu garantía de contratos legales y equilibrados
En Inmosantander creemos que un contrato bien hecho es la base de una buena relación entre propietario e inquilino. Por eso, revisamos cada cláusula, ajustamos cada punto y nos aseguramos de que el contrato sea legal, justo y personalizado. Así protegemos tu inversión, tu tranquilidad y tu tiempo.
No firmes sin estar seguro. Confía en nosotros para alquilar con todas las garantías.
📍Contacta con nosotros:
Oficina Centro: Floranes 11 (entrada Plaza de las Cervezas) – 📞 942 10 19 99
Oficina Valdenoja: La Pereda 6A – 📞 942 88 83 82
Deja tu comentario