En Inmosantander, como expertos en venta de inmuebles en Santander y Cantabria, nos encontramos a menudo con una situación más común de lo que parece: propiedades donde lo que está construido no coincide con lo que figura en el Registro de la Propiedad.
¿Sabías que una edificación no registrada puede reducir considerablemente el valor de tu propiedad e incluso dificultar o frenar su venta?
¿Qué significa que una construcción no esté registrada?
Cuando hablamos de construcciones no registradas, nos referimos a ampliaciones, garajes, porches, trasteros o incluso viviendas completas que han sido edificadas, pero que no constan en el Registro de la Propiedad. Es decir, legalmente, no existen, aunque estén ahí y sean perfectamente visibles.
¿Por qué es un problema?
Frena la venta: Un comprador, su banco o su abogado pueden exigir que todo lo construido esté regularizado antes de cerrar la operación.
Reduce el valor de mercado: Lo que no está inscrito, no cuenta oficialmente. Si tu vivienda tiene 120 m² construidos pero sólo figuran 90 m² en el Registro, estás perdiendo valor al vender.
Complica la financiación: Los bancos conceden hipotecas basándose en lo que figura en el Registro, no en la realidad física.
Riesgos legales: Si se descubre que una edificación es ilegal o no cumple con la normativa urbanística, pueden exigirse demoliciones o sanciones.
¿Cómo afecta esto al propietario?
Muchos propietarios se sorprenden cuando, tras años disfrutando de una ampliación o construcción, descubren que no pueden vender o heredar sin antes regularizar la situación. En ocasiones, esto supone un coste y un papeleo que podrían haberse evitado con asesoramiento adecuado desde el principio.
¿Cómo se puede solucionar este problema?
La buena noticia es que sí se puede solucionar, aunque conviene actuar con tiempo y con el acompañamiento adecuado. Aquí te explicamos los pasos principales:
Comprobación inicial: Lo primero es comparar lo que realmente existe en la propiedad con lo que figura en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. Esto se puede hacer con una visita técnica y revisión documental.
Informe técnico de un arquitecto o aparejador: Para regularizar, se necesita un plano detallado del estado actual del inmueble y una certificación de antigüedad si la construcción lleva más de seis años terminada.
Legalización urbanística: Si la construcción es reciente y no está amparada por licencia, puede ser necesario solicitar una licencia de legalización al Ayuntamiento. En otros casos, si ya ha pasado el tiempo legal, se puede tramitar una declaración de obra nueva por antigüedad.
Escritura ante Notario: Una vez regularizada la situación urbanística, se formaliza la nueva descripción del inmueble ante notario.
Inscripción en el Registro de la Propiedad: Finalmente, se presenta la escritura en el Registro, quedando inscrita la construcción conforme a la realidad física del inmueble.
¿Qué escritura hay que firmar ante notario para legalizar la construcción?
Una vez que la construcción ha sido revisada y cuenta con toda la documentación técnica y urbanística necesaria, el siguiente paso fundamental es otorgar una escritura de “declaración de obra nueva” ante notario.
Existen dos modalidades principales según la situación de la edificación:
1. Declaración de obra nueva terminada con licencia
Si la construcción se ha realizado con proyecto y licencia municipal, y ha finalizado recientemente, se realiza una declaración de obra nueva en régimen ordinario. Para ello, se debe aportar:
Licencia de obras del Ayuntamiento.
Certificado final de obra firmado por técnico competente.
Certificado de que la construcción se ajusta a la normativa urbanística.
Libro del edificio, si se trata de una vivienda de nueva construcción.
Referencia catastral actualizada.
2. Declaración de obra nueva por antigüedad
Cuando la construcción se ha realizado sin licencia pero ha transcurrido el plazo legal para que la administración pueda exigir su demolición (habitualmente seis años en Cantabria), se puede firmar una declaración de obra nueva por antigüedad. En este caso, se debe acreditar:
Antigüedad mínima mediante certificado técnico (visado por el colegio profesional).
Que no existe expediente sancionador ni orden de demolición vigente.
Cumplimiento del planeamiento urbanístico vigente (si es aplicable).
Informe de técnico municipal (en algunos Ayuntamientos es necesario).
Una vez firmada la escritura, se inscribe en el Registro de la Propiedad, y la construcción queda regularizada legalmente, lo que te permitirá vender, hipotecar o transmitir la propiedad sin complicaciones.
Desde Inmosantander, te ofrecemos un servicio integral para ayudarte a resolver este tipo de situaciones. Trabajamos con técnicos, abogados y notarios para que tu propiedad esté en regla y lista para su venta, con toda la documentación al día.
Si estás pensando en vender o simplemente quieres asegurarte de que todo esté correcto en tu propiedad, no lo dejes pasar. ¡Consúltanos sin compromiso!
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